Владимир Коломейко: мини-квартиры нарушают нормы ДБН, какие последствия для инвесторов

Индикаторы рынка недвижимости Киева от 16 августа 2016 года.

Основные тенденции на киевском вторичном рынке недвижимости в последнее время достаточно стабильные: деловая активность низкая, средние цены предложений плавно проседают.

Подобная картина типична для августа, когда многие участники рынка отдыхают и ждут традиционного сентябрьского роста деловой активности. Отличие от предыдущих лет, на наш взгляд, одно. В этом году ждут не столько сентябрьского оживления (оно может быть кратковременным), сколько начала отопительного сезона, когда резкий рост коммунальных платежей вполне может существенно скорректировать рыночные тенденции.

На рынке аренды, который по самой своей природе более мобильный, рост коммунальных платежей сказывается уже сейчас. Арендаторы и арендодатели стараются переложить дополнительные расходы друг на друга, и это заметно усложняет достижение договоренностей. А ведь август-сентябрь – традиционный период оживления рынка аренды. Во-первых, в Киев переезжают тысячи новых иногородних студентов. Во-вторых, так уж исторически сложилось, что именно в это время у значительной части участников рынка заканчиваются подписанные на год договора; арендаторы подыскивают себе более походящее жилье, а арендодатели новых постояльцев. Кто-то находит взаимоприемлемые решения, другие продолжают поиск. В результате формируются новые рыночные тенденции.

Стремительный рост коммунальных тарифов и низкая покупательская способность оказывает влияние и на первичный рынок жилья, где явно растет интерес к мини-квартирам общей площадью от 18 до 26 квадратных метров. Есть интерес и к микро-квартирам, площадью менее 18 метров.

Архитекторы и застройщики меняют проекты прошлых лет, разрабатывают новые с квартирами меньших габаритов . При этом нередко нарушают действующие строительные нормы (так называемые ДБНы), устанавливающие предельные нижние ограничения площадей квартир, комнат, кухонь, санузлов и иных помещений. И тут самый раз разобраться в этих строительных нормах, а также возможных отступлениях от них.

Согласно действующему ДБН В.2.2.-15-2005 «Житлові будинки. Основні положення», однокомнатная квартира не должна быть меньше 30 кв. м. Оговорены также минимальные размеры комнаты, кухни и санузла в однокомнатной квартире:

- комната – не менее 15 кв. метров;

- кухня – не менее 7 кв. метров;

- совмещенный санузел – не менее 3,8 кв. метров.

Если санузел раздельный, то минимальные размеры ванной комнаты 3,3 кв. метров, туалета 1,2 кв. метров.

В проекте новой редакции аналогичного ДБНа эти ограничения сохранены.

Вот и возникает вопрос: а как же все это согласуется с практикой строительства малогабаритных квартир, которая широко использовалась и во времена СССР?

Тут многое зависит от терминологии. Если квартира в документах значится как «однокомнатная», то указанные нормы действуют. Если же квартира или аналогичное помещение именуется как-то иначе (например, «малосемейная квартира гостиничного типа», «апартаменты», «творческая мастерская», «квартира-студио»), то она может и не подпадать под эти нормы.

Как нам пояснили архитекторы и проектанты, в каждом конкретном случае отступления от общих норм, проекты нужно согласовывать в профильном министерстве (в данном случае, в Министерстве регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Украины ).

Если есть соответствующее официальное «Погодження» проекта и разрешение на строительство , то особых проблем с получением правоустанавливающих документов быть не должно. В худшем случае, владельцам подобных помещений запретят регистрироваться в них в качестве жильцов , и тогда они лишатся права на субсидии, а также будут вынуждены платить за коммунальные услуги по более высоким тарифам.

Если же нет официального «Погодження» и разрешения, то строительство, скорее всего, будет признано незаконным. И тогда инвесторам не позавидуешь; в лучшем случае будут жить они в квартирах без правоустанавливающих документов на нее.

Поэтому, инвестируя деньги в строительство мини-квартиры, необходимо выяснить наличие официальных согласований любых отступлений проектов от действующих строительных норм. Мол, где официальные документы, подтверждающие право строить в данном доме квартиры меньше 30 квадратных метров?

Другое дело, что, судя по заявлениям чиновников, судебным разбирательствам, а также публикациям в СМИ, власти пока не очень придираются к занижению площадей квартир. Есть масса куда более существенных нарушений. Таких, как самозахваты земли, занижение категории сложности, строительство на оползнеопасных склонах без их предварительного укрепления, строительство в санитарных зонах железных дорог. Строят даже в санитарной зоне действующего ядерного реактора, с расчетом, что со временем его закроют, а радиоактивные материалы вывезут.

На этом фоне строительство мини-квартир (а они широко распространены не только в Украине, но и во многих странах мира, включая страны Западной Европы) выглядит как естественный отклик застройщиков (да и властей тоже) на запросы значительной части наших граждан.

Больше о новостройках Киева читайте на форуме .

В нынешних, очень непростых, условиях власти просто не в состоянии (а зачастую, и не хотят) бороться со всеми нарушениями. Объять необъятное еще никому не удавалось.

Очевидно поэтому Кабмин отменил с 1 января 2017 года правомочность актов санитарного законодательства , выданных центральными органами исполнительной власти Украинской ССР.

Сложно сказать, что сие означает, и как данное распоряжение Кабмина повлияет на экологию, охрану труда, сельское хозяйство, различные отрасли промышленности (в том числе, на строительство жилья).

С одной стороны, если нет соответствующих санитарных норм, то нет и их нарушений. Что толку провозглашать санитарную норму жилья 6 кв. метров на человека, если зачастую нет реальной возможности обеспечить ее? Немало наших граждан живут по несколько семей в малогабаритной однокомнатной квартире, где не хватает места даже на спальные места. И так было практически во все времена, включая период «застоя», а потоки беженцев лишь еще больше обострили ситуацию.

С другой стороны, очень многие санитарные нормы фактически повторяются и детализируются в отраслевых нормативных документах, принятых после 1991 года. Для строительной отрасли – это, прежде всего, ДБНы, о которых речь шла выше. Их никто не отменял.

С третьей стороны, в развитых странах многие важнейшие условия социальной и производственной безопасности регламентируются общественными договорами, включая договоры властей, работодателей и профсоюзов. Именно подобные договоры позволяют субсидировать аренду «социального жилья», освобождать значительные городские территории от потоков транспорта и строений, обустраивать там скверы и общественные зоны.

В любом случае, основные плюсы и минусы отмены санитарных норм советских времен будут видны уже в ближайшее время. И тогда вместо старых норм, вероятней всего, введут новые санитарные нормы.

На этой неделе в доверительный диапазон для вычисления цен предложений квартир в Киеве попали 15004 объекта, что на 1,3% меньше, чем на прошлой неделе.

Изменения цен в отдельных сегментах рынка представлены в таблице:

Индикаторы рынка недвижимости портала недвижимости Domik.ua

15.08.2016

Изменение за последнюю неделю

Изменение за последние 20 недель

Средняя цена предложений по Киеву в гривнах

Без аппроксимации

27484

0,3%

-10,5%

С использованием аппроксимации

27250

0,3%

-13,2%

Средняя цена предложений по Киеву в долларах США

Без аппроксимации

1095

-0,5%

-5,1%

С использованием аппроксимации

1094

0,1%

-6,5%

Средняя цена предложений в гривнах в новых домах

Без аппроксимации

28238

0,4%

-10,4%

С использованием аппроксимации

27710

0,3%

-14,1%

Средняя цена предложений в долларах США в новых домах

Без аппроксимации

1125

-0,4%

-5,1%

С использованием аппроксимации

1112

0,1%

-7,5%

Средняя цена предложений в гривнах возле метро

Без аппроксимации

34387

0,3%

-10,6%

С использованием аппроксимации

33755

0,8%

-13,6%

Средняя цена предложений в долларах США возле метро

Без аппроксимации

1370

-0,5%

-5,3%

С использованием аппроксимации

1355

0,7%

-6,9%

Графики изменения средних цен предложений, как в гривнах, так и в долларах, по всем сегментам рынка представлены http://domik.ua/nedvizhimost/dinamika-cen.html

Ниже представлены графики изменения цен предложений однокомнатных панельных хрущевок (сегмент «типовая панель») на Оболони, Позняках и Троещине. Особенностью этих графиков есть то, что на них представлены не просто средние цены предложений, попавшие в соответствующие доверительные интервалы, а средние цены предложений 20% наиболее дешевых квартир в этих сегментах.

Синяя кривая – усредненная цена 20% наиболее дешевых однокомнатных квартир сегмента «типовая панель» на Оболони.

Зеленая кривая – усредненная цена 20% наиболее дешевых однокомнатных квартир сегмента «типовая панель» на Позняках.

Красная кривая – усредненная цена 20% наиболее дешевых однокомнатных квартир сегмента «типовая панель» на Троещине.

Методология подсчета статистики на Domik.ua

На Оболони цена квартиры за месяц снизилась на 2,8%, за три месяца снизилась на 9,3%, за полгода снизилась на 8,7%.

На Позняках цена квартиры за месяц снизилась на 0,5%, за три месяца снизилась на 5,9%, за полгода снизилась на 7,2%.

На Троещине цена квартиры за месяц снизилась на 1,5%, за три месяца снизилась на 8,7%, за полгода снизилась на 6,6%.

Как видно на графике, на всех трех крупных жилых массивах явно утвердился нисходящий тренд цен на однокомнатные типовые панельные квартиры.

В последнее время были заключены такие сделки:

Однокомнатная квартира в кирпичном доме («старый кирпич»), проспект Науки, Голосеевский район, Саперная Слободка. Общая площадь квартиры – 31,4 кв.м, жилая – 17,0, кухня – 7,7. Расположена на девятом этаже 9-этажного дома. Санузел совмещенный. Столярка и сантехника старые. В комнате паркет, в кухне — кафель. Состояние – «сделан косметический ремонт». Цена — $29000 ($924/кв.м).

Однокомнатная квартира в кирпичном доме («украинский кирпич»), проспект Героев Сталинграда, Оболонский район, Оболонь. Общая площадь квартиры – 46,6 кв.м, жилая – 21,0, кухня – 8,0. Расположена на пятом этаже 21-этажного дома. Санузел раздельный. Балкон застеклен. Столярка и сантехника новые, на полу ламинат. Есть кондиционер. Состояние – «сделан качественный ремонт». Рядом залив Днепра. Цена — $66000 ($1416/кв.м).

Автор: Владимир Коломейко , аналитик Domik.ua


Источник: “http://domik.ua/novosti/vladimir-kolomejko-mini-kvartiry-narushayut-normy-dbn-kakie-posledstviya-dlya-investorov-n247598.html”

ТОП новости

Вход

Меню пользователя